Как получить технический план: пошаговая инструкция и варианты

 

Кадастровый учёт нового объекта и внесение изменений после реконструкции требуют актуальных документов. В зависимости от задачи одним из них может быть технический план. Многие собственники путают техплан с техническим паспортом и не знают, где заказать документ и как проверить результат.

Если вы столкнулись с необходимостью оформить недвижимость, главный вопрос, который нужно решить — как получить технический план быстро и без юридических ошибок. От качества этого документа зависит, примет ли Росреестр ваши данные или приостановит регистрацию. В этой статье мы разберем все нюансы: от выбора специалиста до получения готовой выписки из ЕГРН.

Мы подробно рассмотрим, где заказать технический план, чем отличаются процедуры для квартиры и частного дома, и можно ли получить этот документ напрямую через государственные услуги. Эта инструкция поможет вам сэкономить время, нервы и деньги, избежав распространенных ошибок при оформлении недвижимости.

Что такое технический план и зачем он нужен?

Прежде чем разбираться, где сделать технический план, необходимо четко понимать, что это за документ и почему без него невозможно совершить большинство юридически значимых действий с недвижимостью.

Технический план — это документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости.

Отличие от технического паспорта

До 2013 года основным документом был технический паспорт, который выдавали БТИ. Однако сегодня для кадастрового учета он не подходит.

• Технический паспорт — описывает техническое состояние объекта (материалы стен, год постройки, инвентаризационная стоимость). Сейчас он нужен в основном для ипотечных сделок (по требованию банка) или для внутренних нужд (например, согласования перепланировки в жилинспекции).
• Технический план — содержит спутниковые координаты объекта (для зданий) и привязку помещения к плану этажа. Именно этот документ нужен Росреестру.

Подробнее об отличии можно прочитать в статье «Технический план и технический паспорт: в чем разница и что нужно вам»

Когда необходимо заказать технический план?

Вам потребуется сделать технический план в следующих ситуациях:

1. Ввод объекта в эксплуатацию. Вы построили частный дом, коммерческое здание или гараж и хотите зарегистрировать право собственности.
2. Узаконивание перепланировки. Если вы перенесли стены, объединили санузел или кухню с комнатой, эти изменения нужно внести в ЕГРН.
3. Раздел или объединение объектов. Например, разделение большого офиса на два маленьких или объединение двух квартир.
4. Исправление реестровой ошибки. Если в документах обнаружены неточности в площади или координатах.
5. Регистрация части помещения. Актуально для бизнеса при регистрации долгосрочного договора аренды на часть площади.

Что входит в технический план и что проверить перед подачей

Технический план состоит из текстовой и графической частей. При этом полный набор разделов зависит от вида объекта и задачи кадастровых работ: нельзя требовать от плана квартиры те же схемы, что от плана отдельного здания. Форму и требования к составу устанавливает приказ Росреестра № П/0082.

• Текстовая часть содержит исходные сведения и документы, данные о кадастровых работах, местоположении и характеристиках объекта. В зависимости от ситуации в неё включают сведения о помещениях или частях объекта, заключение кадастрового инженера и приложения.
• Графическая часть показывает объект на схемах и чертежах: для здания это может быть его контур на участке и планы этажей, для помещения — расположение в здании и план соответствующей части. Конкретные разделы выбирают по виду объекта и цели подготовки техплана.

Прежде чем подавать документ на кадастровый учёт, сверьте вид объекта, адрес или другое описание местоположения, площадь и конфигурацию с исходными документами и результатами обмеров. Если указан кадастровый номер участка или здания, проверьте и его. Обнаруженные расхождения передайте кадастровому инженеру до подачи. Электронный техплан готовят в установленном XML-формате и подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью инженера; удобная для чтения распечатка не заменяет подписанный электронный файл.

Если вы ещё выбираете исполнителя, предварительно посмотрите его статус и СРО в сервисе ТопГео «Мой участок». Сервис показывает полученные реестровые сведения и не выдаёт официального заключения о качестве работ; важные для решения данные перепроверьте у первоисточника.

Где заказать технический план: обзор вариантов

Собственники часто задаются вопросом: где заказать технический план дома или квартиры, чтобы это было надежно и выгодно? Существует несколько путей, каждый из которых имеет свои плюсы и минусы.

1. Частные кадастровые инженеры и специализированные компании

Это наиболее оптимальный вариант по соотношению «цена-качество-сроки». Компании, специализирующиеся на геодезии и кадастре, такие как ТопГео, имеют в штате аттестованных инженеров и собственное оборудование.

Преимущества:

• Скорость. Частные компании работают быстрее государственных структур.
• Сервис. Возможность выезда в выходные дни (что предлагает ТопГео) и полное сопровождение.
• Оборудование. Использование высокоточных тахеометров и GPS-приемников исключает ошибки в координатах.
• Комплексность. Возможность подачи документов в Росреестр силами инженера.

2. Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Традиционный вариант, где получить технический план можно по старой памяти. БТИ есть в каждом городе. Нюансы: Часто это дольше и дороже, чем у частников. Бюрократические процедуры могут затягивать процесс, а оборудование не всегда обновляется так регулярно, как в коммерческом секторе.

3. МФЦ (Многофункциональные центры)

Важно понимать: МФЦ — это посредник. Вы не можете заказать технический план напрямую у сотрудника МФЦ, так как он не является кадастровым инженером. Через МФЦ можно лишь подать заявку в БТИ (если у них есть договор) или сдать уже готовый диск от инженера для Росреестра.

Важно: Технический план имеет право подготавливать только аттестованный кадастровый инженер, состоящий в СРО (Саморегулируемой организации). Проверить специалиста можно в реестре на сайте Росреестра.

Как получить технический план дома: пошаговая инструкция

Процедура оформления дома (здания) сложнее, чем квартиры, так как требует определения координат на местности. Рассмотрим, как сделать технический план дома поэтапно.

Шаг 1: Сбор документов

Перед тем как заказать технический план, подготовьте:

• Паспорт собственника (или доверенность).
• Выписку из ЕГРН на земельный участок (подтверждение права на землю).
• Документы о строительстве и уведомления — если они предусмотрены для вашего объекта и порядка оформления.
• Проектную документацию (если есть).

Шаг 2: Выезд геодезиста

Это критически важный этап. Специалист должен приехать на участок и провести контурную съемку здания.

На рисунке 1 показано, как геодезист ТопГео проводит замеры координат углов здания с использованием GPS-оборудования.

Геодезисты определяют точное местоположение дома на участке. Если не сделать этого качественно, дом может «налезть» на границы соседа по документам, что приведет к судам.

Шаг 3: Камеральная обработка и подготовка плана

Инженер обрабатывает полученные измерения, вычерчивает поэтажные планы и формирует XML-файл. Этот файл заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) инженера.

Шаг 4: Получение готового документа

В результате вы получаете CD-диск с электронной версией плана (для Росреестра) и, при необходимости, бумажную версию с печатями.

Как получить технический план квартиры или помещения

Вопрос, как получить технический план квартиры, решается проще, так как координирование здания не требуется (оно уже стоит на учете). Здесь важны внутренние промеры.

Особенности процедуры:

Привязка к этажу. Технический 

план помещения должен отображать положение квартиры на этаже здания. Это необходимо, чтобы исключить наложения границ смежных помещений.

Если вы ищете, где заказать технический план помещения для коммерческих целей (офис, склад, магазин), процедура аналогична квартирной, но требует особого внимания к изолированности и обособленности объекта.

Как запросить технический план в Росреестре: получение копии

Существует важное различие, которое часто путает собственников. Есть создание нового документа (когда вы что-то построили или перепланировали), а есть получение копии уже существующего в архиве документа.

Если вы потеряли свой экземпляр или хотите увидеть, какие данные хранятся в государственной базе, вам нужно знать, как запросить технический план в Росреестре.

Внимание: Росреестр не изготавливает новые технические планы! Он только хранит то, что ранее сдали кадастровые инженеры.

Способы получения копии:

На рисунке 2 показан интерфейс личного кабинета Госуслуги для заказа копий документов.

Важно: Если с момента последней регистрации вы делали перепланировку, архивная копия из Росреестра будет неактуальной. В этом случае вам придется где-то сделать технический план заново, обратившись к кадастровому инженеру.

Стоимость и сроки: к чему готовиться

Когда вы решаете, где взять технический план квартиры или дома, цена часто становится решающим фактором. Однако гнаться за дешевизной в кадастровых работах опасно: ошибки в XML-файле приведут к приостановке регистрации («приостановке»), и вам придется платить дважды за переделку.

От чего зависит цена?

Сроки изготовления

Частые ошибки при заказе технического плана

Чтобы процедура прошла гладко, избегайте следующих ошибок:

Резюме

Подводя итог, кратко ответим на главные вопросы:

1. Чтобы узаконить постройку или перепланировку, нужно заказать технический план у аттестованного кадастрового инженера.
2. Для восстановления утерянных документов можно как запросить технический план в росреестре (копию), так и обратиться в МФЦ.
3. Для подготовки технического плана можно обратиться в ТопГео. Перед заказом уточните состав работ, исходные документы, формат результата и порядок исправления замечаний.

Подачу готового техплана не стоит надолго откладывать: если характеристики объекта изменятся, перед подачей инженеру может понадобиться повторная проверка. Если у вас остались вопросы о том, как получить технический план на объект недвижимости в вашем конкретном случае, специалисты ТопГео всегда готовы проконсультировать.