Как проверить обременения (ЗОУИТ) на земельном участке в Москве и Московской области
Приобретение земельного участка — это ответственная сделка, требующая тщательной проверки всех правовых нюансов. Одним из ключевых этапов является выявление ограничений и обременений. В данной статье мы подробно разберем, что такое зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) и как самостоятельно проверить их наличие на интересующем вас участке в Москве и Московской области с помощью официального публичного ресурса — Геопортала Подмосковья.
Что такое ЗОУИТ: Подробное руководство для собственников и покупателей земли
Аббревиатура ЗОУИТ расшифровывается как «Зоны с особыми условиями использования территорий». Это не просто технический термин, а юридически значимое обременение, которое устанавливается в публичных интересах. Под ЗОУИТ понимаются территории, в границах которых действует специальный правовой режим, ограничивающий или полностью запрещающий отдельные виды хозяйственной и иной деятельности.
Целями установления таких зон являются обеспечение безопасности населения, защита окружающей среды и сохранение объектов культурного наследия. Важно понимать, что обременение в виде ЗОУИТ следует за самим земельным участком, а не за его собственником. Это означает, что при смене владельца все установленные ограничения сохраняют свою силу. Несоблюдение предписанного режима может повлечь за собой серьезные юридические и финансовые последствия, включая отказ в выдаче разрешения на строительство, предписание о сносе самовольно возведенного объекта и существенное снижение рыночной стоимости актива.
Основные виды ЗОУИТ
Для наглядности наиболее распространенные виды зон с особыми условиями использования территорий представлены в следующей таблице:
| Вид ЗОУИТ | Краткое описание и типичные ограничения |
|---|---|
| Охранные зоны инженерных сооружений | К ним относятся территории вдоль линий электропередачи (ЛЭП), газо- и нефтепроводов. В границах этих зон запрещено капитальное строительство, складирование материалов и проведение взрывных работ. |
| Природоохранные зоны | В эту группу входят водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы и зоны санитарной охраны источников водоснабжения. Здесь действуют строгие ограничения на застройку, применение удобрений и размещение объектов, потенциально опасных для загрязнения воды. |
| Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) | Эти зоны устанавливаются вокруг промышленных предприятий, которые могут оказывать химическое, физическое или биологическое воздействие на среду. В пределах СЗЗ часто запрещено строительство жилья, медицинских и образовательных учреждений. |
| Зоны охраны объектов культурного наследия | Территории, прилегающие к памятникам истории и культуры, где любая хозяйственная деятельность, строительство и реконструкция строго регламентированы и требуют специального разрешения. |
| Приаэродромные территории | В этих зонах действуют жесткие ограничения по высоте возводимых зданий и сооружений, а также запрещено размещение объектов, создающих помехи для авиации. |
Инструкция как проверить обременения ЗОУИТ онлайн.
Ниже представлена подробная инструкция по проверке обременений на земельный участок посредством сервиса RGIS Московской области rgis.mosreg.ru. Для успешного прохождения процедуры проверки потребуется кадастровый номер земельного участка, который можно найти в выписке ЕГРН. Кадастровый номер выглядит следующим образом: 50:12:0080511:4.
1. Переходим на сайт rgis.mosreg.ru
Находим раздел Градпроработка и переходим туда.
2. Вводим кадастровый номер участка
Вводим кадастровый номер и нажимаем поиск (Работает только по Москве и Московской области)
3. Просмотр обременений на земельном участке
На данном этапе мы видим три колонки и карту с нашим земельном участком.
| № | Раздел | Описание |
|---|---|---|
| 1 | Информация о земельном участке | Площадь, форма собственности, вид разрешенного использования и др. |
| 2 | Обременения | Все виды ограничений прав на использование участка (лесной фонд, водоемы, коммуникации и пр.) |
| 3 | Графическое отображение (карта) | Картографическое представление зон ограничения использования территории |
4. Печать отчета об обременениях
Тут мы можем детально просмотреть все обременения которые есть на земельном участке и распечатать в удобном формате.
FAQ: быстрые ответы
на ПОПУЛЯРНЫЕ вопросы
ЗОУИТ — это Зона с Особыми Условиями Использования Территории. Это не ваш участок, а охранная или защитная территория, которая накладывается на ваш участок и ограничивает его использование. Чаще всего это:
-
Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) вокруг заводов, АЗС.
-
Водоохранные зоны у рек, озер.
-
Охранные зоны газо-, нефте-, электропроводов, ЛЭП.
-
Придорожные полосы автодорог.
Она стоит на вашем участке, потому что он попал в границы такой зоны, установленные законом. Информация о ней должна была быть в выписке из ЕГРН, которую запрашивают при покупке. Если ее там не было, возможно, была ошибка или зона была установлена позже.
Ограничения зависят от типа ЗОУИТ, но чаще всего вам запрещено или сильно ограничено:
-
Строительство капитальных объектов: нельзя строить жилой дом, если он запрещен правилами зоны (особенно в СЗЗ и водоохранных зонах).
-
Размещение некоторых построек: запрещены склады ГСМ, удобрений, животноводческие фермы.
-
Проведение отдельных сельхозработ: может быть запрещено использование агрохимикатов в водоохранной зоне.
-
Уничтожение зеленых насаждений: особенно в защитных зонах.
Например, в охранной зоне ЛЭП нельзя строить дом, сажать деревья, в водоохранной зоне — нельзя использовать участок для мытья машин.
Есть два основных надежных способа:
-
Заказать выписку из ЕГРН об ограничениях. Это можно сделать онлайн на сайте Росреестра. В выписке будет указан вид обременения (например, "охранная зона"), его номер и реквизиты документа, которым она установлена.
-
Получить сведения на Публичной кадастровой карте. На карте нужно найти свой участок и включить слои "Зоны с особыми условиями использования территорий". Карта покажет границы зон. Для точного определения всех ограничений нужно изучить документ, на основании которого зона установлена (например, Постановление Правительства для водоохранной зоны или приказ министерства для охранной зоны ЛЭП).
Полностью "убрать" обременение с участка практически невозможно, так как оно связано не с вашей землей, а с охраняемым объектом (рекой, трубопроводом, дорогой). Однако есть варианты:
-
Изменить границы зоны: Теоретически возможно, если изменился объект (например, завод прекратил вредные выбросы), но это сложная и длительная процедура.
-
Оспорить установление зоны: Если зона установлена с нарушением закона (например, ее размер превышает установленный норматив), можно попытаться оспорить это в суде.
В большинстве случаев приходится не "убирать" обременение, а учиться жить в его рамках, соблюдая установленные ограничения.
Это самый сложный вопрос, и ответ на него полностью зависит от типа ЗОУИТ.
-
В водоохранной зоне: строительство жилого дома с очистными сооружениями (септиком), соответствующими строгим требованиям, часто разрешено.
-
В охранной зоне ЛЭП: строительство жилого дома, как правило, запрещено из-за опасного воздействия электромагнитных полей.
-
В санитарно-защитной зоне (СЗЗ): строительство жилья запрещено.
Перед началом строительства необходимо обратиться в местную администрацию для получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) и разрешения на строительство, где этот вопрос будет решаться.
Да, влияет, и почти всегда — негативно.
-
Снижение стоимости: Участок с обременением менее привлекателен для покупателей, так как его использование ограничено. Его рыночная стоимость может быть ниже на 20-50% и более.
-
Продажа возможна, но вы по закону обязаны в уведомить покупателя о наличии всех обременений. Эта информация будет указана в договоре купли-продажи. Сокрытие этой информации является основанием для признания сделки недействительной.
Это самый болезненный вопрос. По закону (ст. 57 Земельного кодекса РФ) убытки, причиненные установлением ЗОУИТ, подлежат возмещению в полном объеме.
-
Кто компенсирует: Компенсацию обязан выплатить тот, в чьих интересах установлена зона. Например, для охранной зоны ЛЭП — это сетевая компания-владелец линии; для придорожной полосы — владелец автомобильной дороги.
-
Реальность: На практике добиться компенсации крайне сложно. Это почти всегда требует сбора доказательств, проведения оценки убытков и, с высокой вероятностью, судебного разбирательства. Многие собственники сталкиваются с отказом и затяжными процессами.
