Как оформить и поставить на кадастровый учет земли общего пользования СНТ

Оформление общей земли редко начинается с выезда геодезиста. У старого СНТ может быть государственный акт на большой массив, архивный план без координат, несколько кадастровых участков или только документы на индивидуальные дачи. Для каждой ситуации нужен свой вид кадастрового действия.

Поэтому обещание «поставить все дороги на учет по одному протоколу» должно насторожить. Протокол подтверждает волю товарищества, но не заменяет документ, из которого возникает право на землю.

Что именно нужно поставить на учет

Земля общего назначения — это не абстрактное пространство между заборами. Для ЕГРН нужен участок с замкнутым контуром, площадью и допустимым назначением. Иногда в один контур входят все проезды и площадки, иногда конфигурация или исходные права требуют нескольких объектов.

Перед договором на работы полезно получить выписки по территории и ответить на три вопроса:

• есть ли у общей земли кадастровый номер;
• указано ли в ЕГРН местоположение ее границ;
• кто записан правообладателем и какой документ был основанием.

Если номер уже есть, но координаты отсутствуют либо не соответствуют исходным материалам, обычно обсуждают уточнение. Если объекта нет, речь идет об образовании нового участка. Если старый единый массив нужно разделить на частные и общие земли, потребуется отдельная схема преобразования.

Три исходные ситуации

Эта диагностика отделяет кадастровую работу от правовой. Межевой план описывает объект для реестра, а основание подтверждает, почему заявитель вправе образовать участок и зарегистрировать право.

Какие документы собирают до измерений

Универсального списка на все поколения СНТ нет. Обычно проверяют учредительные и архивные материалы товарищества, акты о предоставлении земли, решения органов власти, выписки ЕГРН, документы территориального планирования и межевания, старые планы организации садоводства.

Также нужны актуальные сведения о частных участках по границе проездов. Без них можно спроектировать дорогу, которая пересечет уже зарегистрированные контуры. Отдельно отмечают трансформаторные площадки, водоемы, канавы и иные объекты, из-за которых общая земля может оказаться многоконтурной.

Решение общего собрания должно описывать практический результат: какой участок оформляется, для чего, кто заключает договор, кто подает заявление и за счет каких средств выполняются работы. Формулировка «провести межевание СНТ» слишком расплывчата.

Порядок межевания и кадастрового учета

Опечатка в протоколе, противоречащая архивному акту площадь или пересечение с частным участком могут привести к приостановлению. Исправлять такие несоответствия лучше до подачи, пока технический и правовой комплект еще можно согласовать между собой.

Что делает кадастровый инженер

Инженер анализирует предоставленные документы, заказывает необходимые кадастровые сведения, выполняет измерения и формирует межевой план. По статье 22 закона № 218-ФЗ это электронный документ, подписанный усиленной квалифицированной подписью специалиста.

При этом инженер не наделяет СНТ землей и не регистрирует право своим решением. Если исходного основания нет или оно относится к другой территории, технически точный план проблему не устранит.

При выборе исполнителя полезно запросить:

• номер специалиста в государственном реестре кадастровых инженеров;
• описание конкретного вида работ, а не только цену съемки;
• перечень исходных документов, которые должен предоставить заказчик;
• порядок работы с приостановлением и замечаниями регистратора;
• формат итоговой схемы для правления помимо XML-файла.

Межевой план и право собственности — разные части дела

При образовании нового объекта кадастровый учет и регистрация права во многих случаях проходят одновременно. Для этого одного межевого плана мало: статья 14 закона № 218-ФЗ требует предусмотренное законом основание — например, акт уполномоченного органа или иной надлежащий документ.

Для земли общего назначения, находящейся в государственной или муниципальной собственности внутри территории садоводства, статья 24 закона № 217-ФЗ предусматривает предоставление в общую долевую собственность правообладателей садовых участков. Подать заявление может лицо, которому такое полномочие дало общее собрание. Однако сначала необходимо подтвердить, что участок действительно относится к этой территории и подходит под установленный законом случай.

Подробнее о том, кому принадлежат общие земли и как принимаются решения об их использовании, читайте в статье о землях общего пользования СНТ. Различия ППТ, ПМТ и архивного генплана разобраны в отдельном материале.

Что проверять после кадастрового учета

Публичная кадастровая карта удобна для обзора, но итог проверяют по официальной выписке ЕГРН. Для правления также полезна рабочая схема, где реестровые границы наложены на фактические дороги и заборы.

Из-за чего Росреестр приостанавливает учет

Частые причины — пересечение с соседними участками, расхождение площади, отсутствие доступа, неподтвержденные полномочия заявителя и несогласованность межевого плана с правоустанавливающими документами. Иногда проблема не в новом плане, а в старой реестровой ошибке соседнего контура.

Получив уведомление, важно разобрать каждый пункт с инженером и юристом по исходным правам. Механическое изменение координат только ради прохождения проверки может сузить дорогу или закрепить фактический самозахват.

Нормативные источники

• Статья 14 закона № 218-ФЗ.
• Статья 22 закона № 218-ФЗ.
• Федеральный закон № 217-ФЗ.