Как проверить земли общего пользования в коттеджном посёлке

В разговоре общей землёй называют всё, что находится за пределами частных участков: проезды, въездную группу, детскую площадку, канавы, полосы вдоль сетей и свободные участки между заборами. Но одинаковое фактическое использование не означает одинакового права.

Дорога может принадлежать девелоперу, насосная станция — отдельной компании, площадка — муниципалитету, а узкая полоса вдоль забора вообще не иметь самостоятельного кадастрового номера. Поэтому вопрос «кому принадлежат земли общего пользования коттеджного посёлка» нельзя решить по рекламной схеме или квитанции управляющей компании.

Сначала выясните, что юридически представляет собой посёлок

«Коттеджный посёлок» — не отдельная предусмотренная законом форма собственности. За этим названием могут стоять:

• квартал индивидуальной жилой застройки внутри населённого пункта;
• массив участков, образованный частным девелопером;
• территория, где инфраструктурой управляет коммерческая организация;
• товарищество собственников недвижимости;
• садоводческое товарищество, на которое действительно распространяется специальный закон;
• несколько соседних участков без единой организации управления.

От этой развилки зависит почти всё. Если территория является СНТ, применяются нормы Федерального закона № 217-ФЗ об имуществе общего пользования и земельных участках общего назначения. Если это коммерческий коттеджный проект, такое правило само по себе не действует. Покупатели получают только те права на дороги и инфраструктуру, которые следуют из ЕГРН, договора, долевой собственности, сервитута или другого законного основания.

Название управляющей компании в квитанции также не подтверждает владение землёй. Организация может лишь обслуживать чужое имущество по договору.

Что обычно относят к общей территории

Практический перечень удобнее составлять по функциям. Это помогает не потерять небольшой, но важный участок под колодцем или разворотом.

К общей инфраструктуре могут относиться:

• основные дороги, боковые проезды и въезды;
• тротуары, гостевые парковки и разворотные площадки;
• детские, спортивные и хозяйственные площадки;
• контрольно-пропускной пункт и земля под ним;
• канавы, лотки, пруды и другие элементы водоотвода;
• участки под трансформаторной подстанцией, насосной станцией и очистными сооружениями;
• полосы, по которым проходят газ, вода, канализация, электрические и слаботочные сети;
• озеленённые зоны и свободные участки, предназначенные для обслуживания территории.

Охранная зона сети и земельный участок под сетью — не одно и то же. Первая устанавливает ограничения использования, вторая является объектом земельных отношений. Их нужно проверять отдельно.

Публичная территория общего пользования и частная инфраструктура

Градостроительный кодекс РФ называет территориями общего пользования пространства, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе улицы и проезды. Их границы обозначаются красными линиями.

Однако дорога внутри коттеджного посёлка не становится публичной только из-за того, что по ней ездят все местные собственники. Она может находиться на частном земельном участке и обслуживать ограниченный круг лиц. Тогда правила доступа следуют из права собственности, договоров и сервитутов, а не только из градостроительного термина.

Для земель населённых пунктов пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса РФ устанавливает, что земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами и другими перечисленными объектами, не подлежат приватизации. Применять это правило можно после подтверждения соответствующего статуса земли, а не по бытовому слову «общая».

Какие варианты права встречаются на практике

Как найти кадастровые участки и владельцев

Начните с карты как с навигации: найдите кадастровые номера крупных дорожных и инфраструктурных контуров. Затем получите официальные сведения ЕГРН. Порядок их предоставления регулирует статья 62 Федерального закона № 218-ФЗ.

Открытые данные о гражданине-правообладателе могут быть ограничены. В таком случае проверка не заканчивается: запросите документы у продавца или управляющей организации, сопоставьте сведения с договорами собственников и при необходимости используйте предусмотренный законом способ получения данных.

По каждому контуру фиксируйте:

• кадастровый номер и площадь;
• категорию земли и вид разрешённого использования;
• зарегистрированного правообладателя либо отметку об отсутствии доступных сведений;
• ограничения и обременения;
• связь с фактическим объектом — дорогой, площадкой, канавой или сетью;
• документ, на основании которого собственники участков пользуются объектом.

Не объединяйте всё в один вывод «дороги принадлежат посёлку». У въезда и внутренних проездов могут быть разные владельцы.

Что означает отсутствие кадастрового номера

Если полоса между участками не выделяется на карте отдельным контуром, это ещё не означает, что она ничья. Она может оставаться частью большого исходного участка, относиться к публичной земле, быть учтена с иной конфигурацией или не иметь уточнённых границ.

Нужно поднять историю образования соседних участков, документы на исходный массив, ППТ и ПМТ при их наличии, муниципальные акты и договоры девелопера. Статья 43 Градостроительного кодекса РФ предусматривает отображение в проекте межевания границ образуемых и изменяемых участков, красных линий и границ публичных сервитутов. Но проектный документ не подтверждает сам по себе завершённый кадастровый учёт и зарегистрированное право.

Переносить забор на такую полосу до выяснения статуса особенно рискованно. Впоследствии она может потребоваться для дороги, канавы или ремонта сети.

Наложения частных участков на проезды и площадки

Спор часто обнаруживается не по выписке, а во время ремонта. Геодезист снимает края дороги и заборы, после чего оказывается, что часть асфальта проходит по частному участку или личное ограждение заняло разворотную площадку.

Одной схемы расхождения недостаточно, чтобы назвать виновного. Нужно проверить качество координат, исходные документы, историю образования участков и основание использования дороги. Возможные решения различаются: уточнение ошибочных границ, добровольное соглашение, сервитут, выкуп, перераспределение или судебный спор.

Самостоятельно «выровнять» контуры переносом забора либо передать полосу решением управляющей компании нельзя. Распоряжаться землёй вправе надлежащий правообладатель, а изменение кадастрового объекта требует предусмотренной процедуры.

Какие документы управления нужно проверить

Если общую территорию обслуживает управляющая организация, запросите договор, перечень имущества и работ, основания начисления платежей и документы, подтверждающие её полномочия. Отдельно посмотрите, кому поступает плата за обслуживание сети и кому — плата за использование частной земли, если такая предусмотрена.

Договор купли-продажи участка тоже важен. В нём могут быть закреплены право на долю в инфраструктуре, обязательство заключить договор обслуживания, условия пользования дорогой или ссылки на отдельные соглашения. Рекламный буклет не заменяет эти положения.

Если собственникам предлагают передать дорогу муниципалитету, оформить доли или создать сервитут, сначала нужен полный перечень объектов и прав. Решение по одной «общей территории» без кадастровых номеров легко пропускает подстанцию, участок у въезда или часть проезда.

Алгоритм инвентаризации общей территории

Что кадастровая проверка решает, а что нет

Кадастровый инженер может идентифицировать объекты, выполнить измерения, показать расхождения и подготовить предусмотренные законом документы. Но он не назначает собственника спорной земли, не утверждает тарифы управляющей компании и не разрешает имущественный конфликт вместо правообладателей или суда.

Хороший результат проверки — не один цветной план, а связка: перечень объектов, официальные сведения, фактическая схема и понятный маршрут для каждой проблемы. Иногда после такого разбора выясняется, что оформлять нужно не «всю землю посёлка», а один дорожный участок и два сервитута.

Право конкретного проезда требует отдельной проверки собственника дороги и основания доступа. Этой ситуации посвящена статья о дорогах коттеджного посёлка. Если же речь идёт о создании новой территории и разделе исходного массива, смотрите материал о разделе земли под коттеджный посёлок.

Источники

• Градостроительный кодекс РФ, статья 1: территории общего пользования и красные линии
• Земельный кодекс РФ, статья 85: земли населённых пунктов и участки общего пользования
• Градостроительный кодекс РФ, статья 42: проект планировки территории
• Градостроительный кодекс РФ, статья 43: проект межевания территории
• Федеральный закон № 218-ФЗ, статья 62: предоставление сведений ЕГРН
• Федеральный закон № 217-ФЗ, статья 3: имущество общего пользования и территория садоводства